As histórias mais incríveis de avaliadores de casas

A casa, em Sintra, tinha uma vista “deslumbrante” para a serra. Dois pisos, 300 metros quadrados de área de implantação e duas casas secundárias para as visitas – propriedade de um casal holandês. Nas traseiras, um lago. Lá dentro, o que Fernando Silva, 63 anos, não esperava encontrar. “Tinham jacarés. Por cima havia uma rede e uma ponte, onde os donos alimentavam os animais”, conta à SÁBADO. Não só por isso, mas também pela “qualidade do interior da habitação”, não hesita: “Foi a casa que me deu mais gozo avaliar.”

Avaliador imobiliário desde 1986, com centenas de casas no currículo, Fernando “já viu de tudo”, ao ponto de não se surpreender com nada – nem os jacarés lhes causaram grande espanto. No histórico de avaliações, o leque é vasto: há casas com “acabamentos maravilhosos em madeira exótica” e escadarias de 45 mil euros (“uma escadaria normal anda à volta de 5 mil euros”) pensadas ao pormenor e com uma mão-de-obra “fora do normal”, até habitações sem condições, “às vezes com 70% de degradação”: paredes com infiltrações, fissuras no tecto. “Cheguei a ir a um antigo curral convertido em casa com condições degradantes, sem casa de banho nem chuveiro. As pessoas faziam as necessidades na rua.”

Fernando Silva, em Famalicão, demora uma semana a avaliar uma casa
 

A mais cara que lhe passou pelas mãos foi uma moradia de 8 milhões de euros em Albufeira, com um “painel de azulejos pintados à mão” (“coisas que naturalmente elevam o custo da habitação”) e uma “exposição muito boa com uma construção luxuosa”.

“Acabamentos”, “qualidade da construção”, “exposição” ou “equipamentos” são expressões comuns no seu vocabulário. Com 30 anos de experiência, Fernando reuniu uma base de dados quase infindável, que lhe permite avaliar cada elemento com que se depara. Diz que não há dias iguais, mas nem por isso o processo deixa de se tornar “quase mecânico e corriqueiro”. Por isso, gosta de sair da “rotina” das habitações – lagos com jacarés ajudam. Marinas e vinhas também. “Avaliei a vinha de São Domingos [região do Dão], que tem diversas castas – umas com cinco anos, outras com 300, que dão uma quantidade muito pequena de uva, mas com qualidade superior. Tive de avaliar isso tudo. Deu-me mais trabalho pela investigação que tive de fazer, mas também mais gozo.”

Cada detalhe conta
É uma profissão de perguntas – muitas. Depois de receber o pedido e ter reunido a caderneta predial do imóvel e as certidões da habitação, há a visita ao local. Aí vai-se ao detalhe dos detalhes: qual é o material da bancada da cozinha? E a marca dos armários? São de mogno? A pedra das escadas, quanto vale? A piscina é aquecida? E tem água doce ou salgada? Se for salgada, tem químicos ou é captada directamente do mar? E se for esta última, qual o tipo de motor utilizado para a captação?

José Araújo, 53 anos, avaliador há 10 em Lisboa, esclarece: “A avaliação pode ser infinitamente profunda.” Para que a memória não lhe falte, tira fotografias durante a hora (dependendo do imóvel) que demora, em média, na visita ao local. “Também tenho de ter em atenção o meio envolvente: é uma rua com tráfego de pessoas? É pedonal? Há serviços perto?” Depois, fazem-se contas (muitas), resolvem-se fórmulas, e, “a partir daí, é trabalho de secretária, onde o telefone e a consulta à Internet se fazem constantemente”. Por fim, escreve-se o relatório, que “a maioria das pessoas nem costuma ler”, diz José, formado em Engenharia Civil e há 30 anos no imobiliário.

José Araújo, avaliador há 10 anos, estuda a planta de uma casa em Lisboa
 

 Ao todo, a avaliação demora cerca de uma semana, “nunca menos” (é raro ver mais do que uma casa por dia). De vez em quando também aparecem desafios maiores e “equipamentos” menos comuns que implicam maior trabalho de investigação. José recorda um jacúzi numa casa de banho “que mais parecia uma sala de estar”. “Eu diria até um espaço de convívio, com bancos para poder estar ali a tomar champanhe em família”.

A casa não era uma mansão: “Foi o proprietário que investiu numa área onde a maioria das pessoas não investiria porque achou que valorizava uma casa de banho diferente do tradicional.” Mas não é necessariamente assim. “O jacúzi até pode diminuir o valor da avaliação se o equipamento se afigura disfuncional face ao meio que o rodeia”, explica. “É o mesmo que ter um carro velho com jantes novas.”

É o mercado que estabelece o que está dentro ou fora de moda. José e Fernando têm de estar a par das tendências e das preferências dos compradores, numa actualização diária. “Não há dias iguais porque não há casas iguais. Tenho de estar sempre à procura de dados, acompanhar as tendências do mercado: cada dia se constrói de uma forma diferente; é uma constante inovação”, afirma Fernando.

O lago com jacarés, por exemplo, não majorou, nem desvalorizou, o valor final. “Não tem qualquer tipo de influência. Já viu o que era comprar uma casa daquelas e ter lá um par de jacarés? Não é algo que o mercado valorize”, explica. A vista para a serra de Sintra pesou mais, mas como se mede algo tão subjectivo? “Utilizo sempre uma regra que me tem acompanhado ao longo do tempo: o bom senso”, diz Fernando. José defende que uma avaliação nunca é uma determinação mas uma estimativa. “Por exemplo, pode dizer-me que não gosta de mar. E eu aceito. Mas a maioria das pessoas gosta. É isso que temos de ter em conta”, afirma.

Independentemente do que se avalia, a forma de o fazer é a mesma. A avaliação final é que pode nem sempre agradar ao cliente. “Tive um caso, numa avaliação de partilhas, de uma pessoa que não concordou com o valor que dei. Chamou outro perito mas, para azar dele, ainda conseguiu dar um valor 10% abaixo do meu.” É com naturalidade que Fernando lida com estas reacções que, diz, “não são frequentes”.

Críticos das avaliações para o IMI
As avaliações podem ser fiscais (para determinar valores tributários, como o IMI, algo que José e Fernando não fazem), comerciais (o cálculo dos bens de uma empresa para saber quanto esta vale, por exemplo), judiciais (em processos de insolvência ou expropriações) e imobiliárias (quanto vale, afinal, uma casa).

Seja qual for o objectivo, tanto para José como para Fernando, visitar o local é condição sine qua non para que se proceda à avaliação. Mas, dizem os dois, isso nem sempre acontece, sobretudo nas avaliações das Finanças para o IMI.

“Devem-se contar pelos dedos da mão os imóveis que foram avaliados com visitas aos locais”, diz José. Fernando arrisca mesmo: “Há avaliações patrimoniais mal feitas. O avaliador vê no Google que uma casa tem um telhado novo, logo não aplica o factor de vetustez (coeficiente aplicado de acordo com os danos de existência – quanto mais antigo o imóvel, maior a desvalorização). Mas não sabe se, por exemplo, o telhado foi feito para a casa não cair dado o estado de degradação em que se encontra.” O IMI tem, aliás, gerado polémica nos últimos dias – milhares de pessoas não deram pela perda da isenção do imposto após a reavaliação geral de 2012 (ver caixa).

A avaliação imobiliária é rentável, desvendam ambos, sem revelarem valores. “Se forem avaliações judiciais, o rendimento é muito baixo”, avança Fernando. As mais bem pagas são as avaliações “mais técnicas” (prédios, hotéis, moradias de média e alta gama), que permitem visitar centenas de casas por ano – muitas delas “deslumbrantes”. “Às vezes a pessoa sai a pensar ‘gostava de ter uma casa assim’”, afirma José.

Fernando sabe o que isso é. Avaliou uma casa com uma vista “espectacular” para o Castelo de Santa Maria da Feira “e uma grande qualidade de acabamentos”, que não lhe saiu da cabeça. Quando lá voltou foi para a comprar. Hoje, é sua.

Fonte: http://www.sabado.pt

 
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